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杨现领:房价的问题,都是短缺的问题

发布时间:2018-06-30 09:12  来源:搜狐   编辑:子墨  阅读量:6923   

杨现领:房价的问题,都是短缺的问题

编者语:

一定程度上,住房周期源于短缺,根植于管制,表面上市场波动,背后都能找到管制的影子。短缺越严重,管制越极端,市场越震荡。历史上,最典型的短缺有两种:一是战争,二是城市化。敬请阅读。

文/杨现领(贝壳研究院院长)

做研究的人,有时不免要将自己逼入某些极端情境,从而推演、验证理论的框架和逻辑。比如,常常被推演的一个场景是,倘若战争发生房地产作为难于流通且不能移动的“高危”资产,将作何反应?

很多人的第一反应是“崩盘”。实际上,人类已经经历的两场世界大战对房地产的影响要远远大于短时间的房价波动。甚至可以说,这两场战争在某种程度上塑造了现今的房地产政策与定价体系。针对战后亟待解决的问题所制定的政策,不仅在和平年代沿用下来,其深层治理逻辑的惯性甚至延续至今。被誉为“现代住房经济学之父”的UCLA 教授Leo Grebler 在《The Housing of Nations》 一书中详细探讨了战争对房地产政策的深远影响,跟随Grebler 教授的笔墨,让我们重返历史现场,探寻极端场景中的真相。

一战是欧洲住房政策的分水岭。由于军事行动期间没有新建住房,战时及战后面临严重的住房短缺。归来的老兵既需要住房,也需要工作。政府也发出“让英雄有体面住房的承诺”。这进一步加重了对住房的潜在需求。

租金管制作为战时的权宜之计往往得以直接或间接地延续。首先,在短缺的总体情况下,管制被认为是阻止暴利的有效手段。其次,租金管制也被政府视为对抗战后通胀的解药。再者,更低的租金让低工资得以实行和维持,从而加强该国产品在出口市场上的竞争力,以争取更多的顺差和黄金储备,最终推动战后经济的重建。此外,在通胀压力持续存在的情况下,建筑成本居高不下,租金存在螺旋式上升的内在动力,即使政府放开租金管制,私人投资者通常也会预期这种放开都是阶段性的,不能持久,因此也就不敢大举进入开发市场,结果就是私人市场的消失。由此,政府不得不把暂时性的政策变成一个长久的角色,进而促使政府直接公共住房的建设与分配,这样既能解决短缺,又能提供就业。公共住房作为政治,社会和经济的产物,也开始越来越普遍地被认为是一种公共产品,是一种福利。

欧洲后续的住房发展与一战以及之后二战的租金管制等政策密切相关。其中一个主要影响就是住房福利主义在欧洲的流行,并最终把政府带入财政困境的深渊,由此刺激了80年代的住房私有化改革。

美国由于没有经受战争的破坏,因此也避免了租金管制所产生的一系列后续影响,整个市场的发展也比较市场化,政府角色有限。直到1930年代的大萧条和二战,这种情况被打破,政府开始参与市场,无非就是参与的形式更加偏向市场化手段,例如采取贷款优惠等手段,刺激需求,并进一步刺激供给。参与的程度更浅,政府的公共住房只限于少数低收入家庭。

一定程度上,住房周期源于短缺,根植于管制,表面上市场波动,背后都能找到管制的影子。短缺越严重,管制越极端,市场越震荡。历史上,最典型的短缺有两种:一是战争,二是城市化。

总体上,如果从历史上回顾住房政策的历史变迁逻辑,战争都是非常重要的内生因素,可以说,今天的政策跟历史上的政策具有很强的关联性。例如,80年代,全球范围内的大多数发达国家都因为严重的住房建设或补贴而陷入困境,从而被迫实施住房市场化改革,政府大规模地,同步地撤出,市场的作用开始居于主导。反过来,正如脱了缰绳的野马,经历长时间管制后的市场一定会快速地,集中地,大规模地爆发,住房投资浪潮,住房金融化,房价上涨等现象也难以避免。

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