限价政策是不是该退出了？

引 言

供给端调控在持续，据不完全统计，2017年开始，超50城出台了限价政策，严重影响了开发商提高供给的意愿和能力。叠加日益紧缩的融资环境，间接影响限价城市土地成交。因此，我们思考，限价政策是不是可以退出了？如果退出，如何来对冲其所带来的影响？

一、限价政策直接前端控销，

挑战新房库存体系

在当前的行政性调控政策里面，限价政策是控制市场供给量的最直接方式。目前，全国范围内，超50城市出台了细则不尽一致的限价政策，覆盖了四个一线城市，多数二线城市和部分三四线城市。

通过比较可以发现，本轮限价政策有以下特点：

各城市的限价政策具有一定的差异性。根据城市特点和市场特性，各城市因城施策，不同城市限价的具体方式不同。

各城市的政策也具有一定的相似性或者说共通性：

1

政策为商品房价格设定范围，预售证价格不超过此红线，这个价格红线又是怎么设定的呢？最简单直接的方式就是周边在售项目均价，或项目前期成交均价又或周边二手房成交均价，而价格设定时并未直接将项目体量纳入考虑范围；

2

实行一房一价

3

在项目取得预售证之后，要在一定时间内将房源悉数售尽。

图表：部分城市限价政策

资料来源：亿翰智库

在限价政策下，开发商在办完各种预售所需文件后，可能无法迅速拿到预售证，而预售证的滞后将直接影响新房的库存体系。

通过数据可以发现，很多城市的库存量在2014年至2015年新房库存量为2013年至2017年五年间的高点，新房库存量在2014年年末开始整体下行，2015年7月开始，新房库存量同比增幅转负，之后维持持续下行态势，截止2018年8月新房库存量同比降至-1%。

库存量的下行说明什么问题呢？2016年开始新房市场已没有新增库存量，2016年消耗的基本上是前两年的市场库存，2017年则主要在消耗2015年和2016年的市场库存。

图表：典型限价城市新房存量面积

注：典型限价城市指南京、成都、苏州、福州、北京、深圳、广州、长沙8个城市。

资料来源：亿翰智库

?长期来看，若供给端政策（如限价政策、限售政策等）没有放松的迹象的话，开发商提高供给的意愿和能力降低，土地市场的行情也将受到打压，长此以往，市场上的供应量将会大概率彻底出清。新房成交量受抑制，新房的新开工量也或将大概率下行，这将不利于房地产行业的健康发展。

二、限价政策效应传导至土地市场，反向影响土地成交

除此之外，土地成交和新房的库存、成交走势一脉相承。前期的土地成交量一定程度上决定了新房的供给量和库存量，供给量的多少将影响新房成交量及成交价格，基于对新房成交价格的预期，房企将在土地投资上做出新的决策。

限价政策使得项目的价格被锁定，也意味着项目销售的业绩、项目的利润也均已确定，当然这其中，不乏收益无法覆盖成本的项目， 2018年7月31日，中央政治局会议明确提出“坚决遏制房价上涨”将行业内对于房价上涨预期的可能性被扼杀，因此房企在新增的投资上则采用更加理智的做法，不盲目的抢夺高价或是次质量的土地，曾经拿到的质量并不那么好的土地也采用一定的途径释放出来，进一步优化资源质量。

限价政策下，叠加房企融资环境的日益紧缩，不仅导致房企资金链承压，同时新房售价预期的不稳定和不确定性会影响开发企业对土地投资的预期，进而导致限价城市土地成交趋淡，土地成交趋淡不仅会影响市场的新房供给走势，而且会对地方政府财政状况也将造成影响。

图表：2018年1-7月各能级城市土地成交平均溢价率情况（%）

图表：2018年1-7月各能级城市平均成交楼面均价情况

（元/平米）

三、预售制度调整换取限价退出，

让市场决定价格

行政性的政策更多的是利用政府有形的手干扰市场的秩序，当前市场更多的处于行政性政策的调控下，限价政策是其中最直接影响供给量的政策，这意味着市场无法决定新房价格，并且行政性政策的作用相对短期，不利于市场的长期健康发展。

我国的预售制度对于房地产市场的发展发挥了巨大作用，但也同样直接或间接的衍生出一些问题。当前中国很多城市内房地产市场发展也已相当成熟，城市的基本面也较优，我们认为在城市基本面较好，甚至进入存量主导阶段的城市可以适时、适当对现有预售制度进行调整（如提高预售标准：定金预售，按工程进度付款等），而相应放开限价政策，让开发商在新房定价上拥有更多的自主空间，让市场自身决定房价，让市场发展更加顺畅。

感谢配合！

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