房企借钱更难了，你期望的房价会一降再降吗？

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央行降准释放7000亿元的增量资金，并未缓解楼市焦虑。犹记得上半年时，谈起楼市走势，大多是看不清，抑或是要看下半年政策走势。进入“金九”以来，市场愈发清晰，下降通道愈发明显。业内再谈楼市，底气足了很多，且谈论较多的是这次的下降将持续多久？底部在哪？买房好时机又是什么时候？

底气来自于哪儿？政策，各种限购、限贷等政策并未有丝毫放松，而开发商的融资更陷入艰难险境，融资端借不到钱，销售端又难以快速回款，大的开发商尚能应付过“冬”，中小开发商则风险暴露无疑，难免走上降价甚至卖项目、卖股权的断臂求生之路。

房企的融资环境有多难？

这两天，媒体爆出关于A股市场的一则再融资收紧的消息撩拨众人神经，尤其是房企。

有媒体从投行人士处获得的两份针对A股上市公司再融资审核知识问答文件（未定稿），其中涉及到涉房上市房企的，对于涉房上市公司再融资，文件指出，主营业务为房地产（包括住宅地产、商业地产）的上市公司，或主营业务虽不属于房地产，但目前存在房地产业务的上市公司申请再融资，为防止募集资金变相用于房地产业务，暂不推进审核。

这意味着什么？

早在2016年，涉房上市公司的再融资已经被严厉监管。据媒体此前报道，证监会官员保荐机构专题培训会议上指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。这意味着通过再融资募集的资金将不能用于补充流动性资金、拿地以及偿还贷款。

如今，再融资政策进一步收紧。

按照上述A股上市公司再融资审核知识问答文件（未定稿）来看，意味着什么？如果是之前，虽然股权再融资已经基本被锁死，但是上市房企仍有一丝机会。

现在基本是被叫停了，再无可能。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，上市房企A股再融资被叫停，应该说政策层面对于房地产领域管控还是比较严的，对于各类资金的进入，会有较大审查。

2018下半年以来，

涉房企业融资被终止/中止一览

（不完全统计）

备注：记者根据上交所数据不完全统计

下半年超过600亿融资计划被叫停

一系列融资数据表明，房企的融资渠道与生存环境，很是艰险。

来源 ：同策研究院

同策研究院监测，9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，再创2018年全年度历史新低。

从走势来看，自2018年5月以来，房企融资情况一直不太乐观，虽7月、8月小幅回温，但融资额与2018年前四个月相差甚远。本月融资总额更是降至冰点，创本年度历史融资额新低。

与融资规模大幅减少一致的是，房企的发债以及ABS等新型融资计划频频被叫停。

10月份以来，已经有7笔涉房融资计划被中止或终止审查。诸如，雅居乐拟发行的80亿元非公开发行公司债券被终止，该笔公司债曾于今年7月被中止发行。

合生创展100亿规模的租赁住宅专项公司债券、天津蓟州新城建设投资有限公司30亿元的非公开发行公司债券、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券被终止审查。10月份以来被中止融资计划的有：中山招商-时代地产购房尾款资产支持专项计划，拟发行金额14.3亿元;中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划，拟发行金额16.74亿元等等。

事实上，这种情况从2018年以来，就频繁存在，下半年以来更甚。据小V不完全统计，2018年下半年以来，已经至少有19例涉房融资计划被叫停，涉及融资规模达到647亿元。

眼下，国内外融资环境恶劣，市场更是一团糟，同策研究院认为，房企想要在2019-2020年“活下去”,最需要警惕就是融资困难导致的资金面问题。

断臂求生，底部在哪？

万科一边买买买，一边又高喊“活下去”，引起众嘲。不过，小编倒认为，万科的“活下去”更多的是给予自己警醒，特别是近年来，万科的多元计划对地产开发主业牵掣太多，与三甲阵营中的其他对手慢慢拉出差距，如今，万科意识到“掉队”的风险，加速购买土地资产，正印证了其要“活下去”的危机意识。

如果说万科的“活下去”更多的是警醒自己，那么为什么市场与公众的情绪会如此敏感。因为，房企现实的生存情况已不容乐观，房企的融资渠道被收紧的同时，高昂的融资成本更使他们有苦难言，特别是中小房企代表中弘股份，调控之下，遭遇资金链危机、债务违约、项目停工等多种风险，还有近期不断有大房企卖股权卖项目的情况出现，市场风声鹤唳。

有业内人士表示，市场营销已经非常困难，财务也很困难。像万科这种公司，职业经理人得把现状说的严重点，才能够众志成城，共克时艰。私营企业老板肯定说没事，好的很，但暗地里会给各个部门巨大压力。

同策研究院研究员陈朦朦认为，对融资来说，国内外环境恶劣，房企更应积极应对，从金融机构规避竞争力弱的房企及部分叫停股权质押融资来看，“围魏救赵”或许有一线生机，如：资产证券化或转让项目公司股权。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示，国内对房企融资渠道的重重防火墙，大部分资金无法流入房地产开发领域，并且房企资金面仍然会很紧张，市场情况并不乐观，下降趋势非常明显，降价的现象会越来越多，甚至有企业会出现资金链断裂的风险。

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