行业点评|搭乘浙沪直通车，拥抱都市圈崛起

摘要：特大城市为核心的城市群发展顺应经济发展规律，也符合区域政策导向。

城市群发展顺应经济规律，符合政策导向

大城市群的发展是市场经济发展的客观结果

城市经济是现代经济的核心，深度城市化的浪潮席卷全球。这种深度的城市化，一般不会表现为平均发展的小城镇化，因为各种生产要素/产业/人流都会向社会分工最细，发展机会最多的区域集聚——换言之，就是向大城市集聚。但是，深度的城市化，也不会发展成特大城市，变为越来越庞大，这是因为在这种要素集聚的过程可能带来特大城市人口过多，交通拥堵，环境恶化，资源承载压力巨大的问题。而且，人口聚集也会推高特大城市核心区域的居住成本。

因此，现代社会最常见的城市化发展路径，就是以特大城市为核心，城市群（城市带）的迅速成长。在很多国家，经过漫长的历史，都形成了产业布局合理，城市分工有序的城市群。

图：海外主要城市群的情况

在我国，经过长期的历史发展，也形成了长三角、珠三角和京津冀三个大的城市群，以及其他一些较小的城市群。

大城市群的发展是政策引导的重要方向

大城市群的发展壮大不但是市场经济发展的客观结果，也是政策积极引导的重要方向。我们国家也不主张绝对意义的平均发展，也十分强调因地制宜，有重点地成片发展。国家十分重视城市群（城市带）的发展，尤其是三个中国特大城市群的发展。

以北京和天津两大特大城市带动，以雄安新城为发展标杆的京津冀一体化正作为国家战略积极有效推进。

粤港澳大湾区的开发建设，包括前海蛇口自贸区的建设，也是国家区域政策扶持的结果。

全面接轨上海示范区——“浙沪直通车”启动

什么是“全面接轨上海示范区”

根据浙江省政府的说法，“省政府同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区。该示范区要着力打造成为浙江与上海创新政策率先接轨地、高端产业协同发展地、科创资源重点辐射地、一体化交通体系枢纽地、公共服务融合共享地，为浙江全面接轨上海提供示范。”

一、交通体系的全面进一步同城化互联互通

嘉兴紧邻上海，嘉兴市区到上海人民广场仅不到百公里，车程1.5小时，高铁最快不足30分钟。嘉兴市下辖的嘉善、平湖两县市距离上海则更近，完全具备交通上同城化的条件。地理位置的亲近，客观上使得交通的同城化成为可能。据《嘉兴日报》的报道，2016年嘉兴启动轨道交通近期规划编制工作，开展嘉兴市轨道交通4号线、5号线与上海城市轨道交通对接方案的研究，并初步开展利用沪杭铁路开通通勤客车的可行性研究。而且，嘉兴的市民卡、公交卡目前可以乘坐上海的地铁、公交、轮渡。另外，嘉兴港和上海洋山港合作将全面推进。

交通的互联互通，使嘉兴地区，尤其是嘉善、平湖和嘉兴市区未来可能和上海深度同城化。

二、产业的协同发展

例如，当地建设张江长三角科技城，一半在平湖，一半在上海金山区，跨了省级行政边界。上海漕河泾开发区（海宁分区）与商务部上海基地签订了产业园区资源转移共享平台合作共建协议。在张江长三角科技城，项目集中体现了先进装备制造业、电子信息、现代服务业三个产业定位。

华夏幸福在嘉善以“全球科技创新成果转化中心”为城市定位，以打造“全球创新城市，宜游魅力水乡”为发展愿景，聚焦信息经济和智能制造两大产业六大主题，近期则重点打造影视文化、新能源汽车零部件、医疗器械三个百亿产值集群和以电商、交易结算平台为主的百亿交易额集群。在2016年，华夏幸福的嘉善区域新增签约入园企业60家，新增签约投资额42.7亿元。

三、公共服务的全面对接融合

例如，嘉兴和上海的医疗资源快速接轨。嘉兴社保局和上海长海医院签订了医保异地联网结算服务协议（嘉兴居民可异地就医）；嘉兴和上海的医院建立了八大联合诊疗中心。

教育方面，平湖中学、嘉善高级中学、秀洲上外学校等和上海的学校积极合作，嘉兴的教育开始对接上海的教育资源。

总而言之，我们认为嘉兴正在建设的“全面接轨上海示范区”，是嘉兴和上海在交通基础设施建设、人才引入、产业发展、公共资源对接方面的全面同城化，也是整个长三角片区深度一体化的一大亮点。

嘉兴——“长三角低地”的跨越式发展机会

嘉兴的经济发展体量，不要说和上海相比，就算和周边的杭州、苏州、无锡等地相比，也是较为靠后的。

表：嘉兴和苏州等地的对比情况（2015年）

这种产业和经济发展上的后发劣势，在新的时期也可以转化为先行优势。这意味着该区域存在跨越式发展的良机，意味着一旦其基础设施和公共服务和上海完全对接，就很有可能成为真正成为上海发展的广阔腹地。

嘉兴的房地产市场也呈现后发的特征。尽管2016 年嘉兴的房价上涨较快，但其绝对价格水平，相比苏州还是有非常明显的差距。嘉兴下属县市，其房价的绝对水平，相比苏州还是有很大的差距。这种房地产市场的后发性，也意味着嘉兴区域的房地产市场发展空间更广阔，运行更加健康。

如何积极把握“浙沪直通车”

增量业务发展前景胜过存量资源重估

实际上，嘉兴区域的房地产开发氛围并不浓厚。这一方面表现为各大龙头地产企业进入嘉兴市场的时间并不长。相比杭州、宁波这些地方来说，嘉兴一度属于很不起眼的市场。另一方面，也表现为嘉兴本地的房地产企业规模较小，实力较弱。嘉兴当地的上市企业几乎都以实业公司为主，并没有什么大的房地产企业。

然而我们认为这并不是什么坏事。这说明整个嘉兴区域市场发展较为理性，城市秉承“房子是用来住的，不是用来炒的”这样的观点，并比较重视实体经济的发展。把握“浙沪直通车”的机会，我们建议重点关注增量的业务发展机会，而不是存量的资源储备价值。

什么样的企业可能在嘉兴拥有增量的业务发展机会呢？

首先，我们相信在嘉兴或者上海等周边区域，有产业园区运营和开发经验的公司，可能未来受益于“全面接轨上海示范区”的建设。

其次，在嘉兴区域，尤其是比较靠近上海的嘉善、平湖有房地产开发经验的公司。

不同上市公司在相关区域业务一览

目前，部分上市公司在嘉兴拥有园区开发和房地产开发相关业务，我们将业务总结如下：

表：上市公司在嘉兴拥有园区和地产开发项目的情况总结

（报告来源：中信证券）

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