拨开房地产税的“迷雾”

报告要点

热点：房地产税涉及流转和保有环节，现行房地产税制“重流转、轻保有”

市场对房地产税的误解，部分缘于混淆了“房地产税”和“房产税”两者的内涵。房地产税是一个综合性概念，涉及房地产运行的流转和保有环节，包括5个与房地产直接相关的税种（房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税和土地增值税），及其他涉及房地产行业的税种，共10余种。其中，房产税征收发生在保有环节，是以保有房屋为征税对象、向产权所有人征收的一种财产税。

我国现行房地产税制呈现“重流转、轻保有”的特征；2011年上海和重庆率先试点房产税，是完善房地产税制的重要探索。近年来，随着房地产市场的繁荣和扩张，我国房地产流转环节税负快速增长，2015年约为保有环节税负的4.6倍，流转环节税负率也远超保有环节，表现出明显的“重流转、轻保有”特征。2011年1月，上海、重庆两地率先进行个人住房房产税试点工作。从短期效果来看，上海和重庆房产税占地方财政税收收入的比重有所提升、幅度相对有限，2016年分别达3.0%和4.0%，而对当地总体住宅价格的影响并不显著；从长期效果来看，试点房产税征收为我国进一步完善房地产税制度积累了重要经验。

高频数据：蔬菜、猪肉价格延续涨势；人民币继续升值；商品期货涨跌互现

【通胀观察】蔬菜和猪肉价格延续涨势。菜价环比上涨1.7%，提升0.4个百分点；肉价环比上涨0.2%，回落0.4个百分点。综合考虑蔬菜、猪肉价格变化，以及成本端通胀压力继续释放，预计12月CPI同比或有所回升、在1.9%左右。

【汇率表现】美元指数下跌，人民币对美元继续升值。美元指数下跌1.1%，周五收于92.3；人民币对美元升值0.9%，周五，美元兑人民币汇率收于6.51。

【大宗商品】商品期货价格涨跌互现。南华商品综合指数周环比回落0.7%，其中，贵金属指数领涨，周环比涨幅1.6%；能源化工指数领跌，周环比跌幅1.6%。

中观行业：商品房成交回暖，高炉开工率继续上升，发电日均耗煤量有所回落

【下游】商品房成交面积回升，土地市场价涨量跌。30城商品房成交面积周环比回升5.8%，一线城市涨幅较大；土地供应价涨量跌，土地溢价率有所回升。

【中游】钢价明显下跌，全国高炉开工率持续回升至62.6%。水泥、玻璃价格继续上涨；有色金属价格普遍上涨，橡胶价格持平前周，PTA价格小幅上涨。

【上游】焦煤价格持平、动力煤价格上涨，六大发电集团日均耗煤回落。国际原油继续涨价，国内油价走势分化；LME铅、锌、铜、铝期货价格涨跌互现。

国内热点跟踪

热点思考：拨开房地产税的“迷雾”

事件：12月20日，财政部部长在人民日报上发表文章，指出“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，推进房地产税立法和实施”、“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度”。（资料来源：财政部）

点评：

房地产税是一个综合性概念，涉及流转环节和保有环节，包括房产税等5个与房地产直接相关的税种，以及其他涉及房地产业的税种。房地产税是与房地产运行相关的税收统称，可大致分为流转环节（开发建设、交易）和保有环节。流转环节征收的房地产税，包括耕地占用税、城镇土地使用税和营业税等10个税种；保有环节，主要征收房产税和城镇土地使用税2种。房地产税体制中，与不动产最直接相关的为其中5种：房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税和土地增值税。其中，房产税是以保有房屋为征税对象、向产权所有人征收的一种财产税。2011年1月27日前，房产税对个人所有的非营业用房产免税，主要对生产经营性房产征税。

我国现行房地产税制中，主要税种多形成于20世纪50-90年代，并呈现“重流转、轻保有”的特征。房地产税作为我国税收体系的重要组成部分，大致经历3个阶段[2]：第一阶段（1950-1972年），建立起统一的房地产税征收体系；第二阶段（1973-1993年），房地产税的调整和重塑；第三阶段（1994年至今），逐步形成我国现行房地产税制框架。近年来，随着房地产市场的繁荣和扩张，我国房地产流转环节税负快速增长，2015年约为保有环节税负的4.6倍，流转环节税负率也远超保有环节，表现出明显的“重流转、轻保有”特征。

2011年1月，上海、重庆两地率先进行个人住房房产税试点工作，是我国完善房地产税制的重要探索。继2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策（“新国八条”）之后，次日（1月27日）中国政府网发布消息“国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点”，当晚上海和重庆宣布启动房产税改革试点，28日起试点征收房产税。从征收对象来看，上海房产税征收侧重“新增量”、主要用于抑制投机需求，重庆则侧重“高档存量”、主要用于调控高档住房消费。从短期效果来看，上海和重庆征收房产税以来，房产税占地方财政税收收入比重有所提升、幅度有限，2016年分别达3.0%和4.0%，而对当地总体住宅价格的影响并不显著；从长期效果来看，试点房产税征收为我国进一步完善房地产税制度积累了重要经验。

近期，财政部部长发文提及房地产税，引发市场关注，国土资源部和住建部相关部门也对房地产市进行研究。12月20日，人民日报公开发表财政部部长肖捷撰写的《加快建立现代财政制度》，文中提到“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，推进房地产税立法和实施”、“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度”。该文曾被收录于《党的十九大报告辅导读本》。此后，国土资源部和住建部相关人士也针对房地产税进行研究或者撰文。值得关注的是，房地产税改革或并不能直接等同于增加保有环节房产税，或侧重于税负结构的再优化。

国际经验来看，全球较多国家在房地产保有环节征税，对土地和地上建筑物进行统一征税。全球多数国家均拥有房地产税收制度体系，贯穿房地产流转环节和保有环节。国际经验来看，提高房地产保有环节的税收、降低流转环节税负，有助于遏制投机活动。各国财政体制和产权体制等不同，房地产税制也有所差异。就保有环节来看，将土地和地上建筑物统一为不动产进行征税，或是国际主流模式，比如美国征收的财产税、巴西的城市房地产税、日本的固定资产税等等，均属于此类。

美国房地产税收经过数百年的发展，已形成了以保有环节为主、较为完善的房地产税收制度；如今，美国以不动产为主的财产税税率超过2%，成为地方政府的主要税源。美国房地产税制中，流转环节税收包括遗产与赠与税、交易中的个人所得税、销售税等，保有环节税收为不动产税（是财产税的最主要构成）。美国财产税最早可以追溯到17世纪，经过数百年的发展，已经成为地方政府的最主要税源。目前，美国50个州都征收保有环节房产税，税基为房地产评估价值的一定比例，税率由地方政府制定。

综合以上分析，我们发现：

房地产税是一个综合性概念，涉及房地产运行的流转和保有环节，包括5个与房地产直接相关的税种，及其他涉及房地产行业的税种，共10余种。其中，房产税征收发生在保有环节，是以保有房屋为征税对象、向产权所有人征收的一种财产税。我国现行房地产税制呈现“重流转、轻保有”的特征；2011年上海和重庆率先试点房产税，是完善房地产税制的重要探索。

数据点评：工业企业利润大幅回落，经济阶段性承压

事件：11月，规模以上工业企业利润同比14.9%，前值25.1%。1-11月，规模以上工业企业利润同比21.9%，前值23.3%。（数据来源：国家统计局）

点评：

采暖季限产影响下经济阶段性承压，11月工业企业利润大幅回落。11月，规模以上工业企业实现利润总额7858.2亿元，同比增长14.9%，较上月大幅回落10.2个百分点，降至今年年初以来次低值。采暖季限产影响下，工业经济阶段性承压，11月规模以上企业工业增加值同比增速6.1%，较上月继续回落0.1个百分点；PPI同比增速较上月回落1.1个百分点至5.8%，PPIRM同比增速较上月回落1.3个百分点至7.1%。其中，当月利润增速回落主要受价格涨幅回落影响，据统计局初步测算，价格回落拉低当月利润增速13.8个百分点，是企业利润回落的主要拖累项。

主要行业当月盈利普遍回落，偏上游行业和国有企业盈利回落较为显著。分行业来看，11月主要行业盈利普遍较上月回落。其中，偏上游行业回落幅度较为显著，例如，黑色金属冶炼及压延加工业、有色金属矿采选业、石油加工炼焦及核燃料加工业等行业当月利润增速下滑幅度均超过50个百分点。分企业类型来看，各类型企业当月利润增速均现回落，其中，由于偏上游的部分国有占比较高行业利润回落幅度较为显著，11月国有及国有控股企业利润增速较上月大幅回落39.4个百分点至18.8%，回落较为显著。

企业盈利能力总体仍在改善，主营业务收入利润率再创2012年来新高。1-11月工业企业主营业务收入利润率6.36%，较上月继续改善0.12个百分点，较去年同期大幅改善0.51个百分点，再创2012年来新高；1-11月产成品存货周转天数14.3天，较去年同期减少0.5天；应收账款平均回收期39.2天，较去年同期减少0.7天。企业杠杆率总体保持低位，11月末工业企业资产负债率55.8%，较上月小幅回升0.1个百分点。此外，高技术制造业保持较快盈利增速，1-11月高技术制造业主营业务收入同比13.4%，增速高出全行业2个百分点；主营业务收入利润率6.68%，高出全行业0.32个百分点。正如我们在年度报告《吐故纳新》中所述，2018年转型进入下半场，高技术制造等新经济领域或加速发力。

近期数据预测

注：

[1] 肖绪湖. 中国房地产税改革研究[M]. 中国财政经济出版社, 2012.

[2] 石坚, 陈文东. 房地产税制的国际比较[M]. 中国财政经济出版社, 2011.

[3] 刘洋. 房地产税制经济分析[D]. 上海财经大学, 2007.

[4] 郭文华. 国外不动产税收制度研究[M]. 中国大地出版社, 2005.

【本文推送内容节选自长江研究已发布报告，报告原文请见2018年1月2日发布的研究报告《拨开房地产税的“迷雾”》】

研究报告信息

证券研究报告：拨开房地产税的“迷雾”

对外发布时间：2018年1月2日

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