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“粮草”紧缺,中南置地实力能否支撑野心?

发布时间:2018-05-04 07:02  来源:搜狐   编辑:醉言  阅读量:17684   

加入中南置地两年以来,陈凯始终保持着较低的曝光率,忙于修整内部业务。经历了艰难调整的两年后,中南置地发生了翻天覆地的改变。但看着长期盘旋在7元左右的股价,陈凯的压力依然不小。

最新一季报显示,陈凯新进入中南建设前十大流通股之位,买入1678万股,占比0.45%,成为个人持股最多的股东。但令人不解的是,高管增持向来会掀起股价的一轮高涨,而4月27日当天,中南建设的股价却经历了几轮大幅下跌,最终收盘价为7.2元/股。

中南置地发生了怎样的巨变,资本市场又为何迟迟不买账?它究竟隐藏着怎样的机遇或陷阱?

冲劲十足,但“粮草”紧缺

4月26日,中南交出了2017年度成绩单。年报显示,2017年,公司实现销售额963亿元,同比增长158.14%;实现合同销售面积753.29万平方米,同比增长137.6%。

回顾中南发展史,这个增速也可谓是中南最大胆的一次自我打破。

“粮草”紧缺,中南置地实力能否支撑野心?

数据显示,早在2015年之前,中南置地的销售业绩并不乐观,且增速已处于持续3年的下降状态,其2013年销售增速为43%,2014年为20.2%,至2015年仅维持了原地踏步的水平实现增速8.59%。而在2016年之后,中南的销售局面迅速实现反转,从原本的增速8.59%增至65.8%,今年又进一步跃升至158.14%,完成了“直升机”式的“两级跳”。

对于这个成绩,报告指出,主要是得益于公司2016年的房地产土地市场布局,以江苏为主的三、四线项目销售量和销售价格提升所致。

尽管中南置地销售增速大幅提高,但在房企规模赛中,土地储备正成为中南置地发展的最大短板。克而瑞数据显示,截至2017年,中南置地权益货值约2644亿元,而同规模房企如新城控股权益货值约5253亿元,世茂房地产权益货值6886亿元。

蓝鲸地产梳理发现,2014-2015年,中南置地新增核心城市项目仅18个,平均楼面价为1546元/平米,2016年,其新增项目项目27个,平均楼面地价2529元/平方米。2017年,尽管中南加快了土地节奏,新增土地项目98个,但楼面地价也上升至4183.65元/平米。

随着市场竞争的加剧,土地成本的上升将成为制约公司长期盈利能力的重要因素。在土地储备方面,中南置地今年的压力必然不小。

“挂帅”两年间,革新与掣肘并行

“粮草”紧缺,中南置地实力能否支撑野心?

对于中南的一系列改变,离不开其灵魂人物陈凯的影响。早在阳光城时期,小盘快周转的模式成为阳光城的业绩突飞猛进的大招,如今,相似的招数也悄然发生在中南置地的改变上。

据统计,在2017年新增的98宗土地中,平均新增土地建面面积仅为152959万平米/宗,已然成为小盘开发模式。在周转方面,数据显示,中南置地的总资产周转率为0.21,位于行业前列,小盘快周转成为中南置地的开发模式。而在陈凯加入之前,中南置地一直走的是百万大盘的开发路线。

不过,在大刀阔斧的改革之间,作为军师的陈凯也面临着多方面的压力和调整。

蓝鲸地产梳理发现,在2017年新增的98宗项目中,约含70%左右的三四线城市项目。其年报也显示,新增土储中以核心都市圈周边拓展土地为主的特性,经营活动现金流出小计同比增长是由于本期在二三线城市土地购置面积大幅提升所致。

而在过去的几年中,中南置地长期青睐于二线城市,其2016年年报强调,报告期内公司积极拓展杭州、武汉、天津等二线核心城市,其经营活动现金流出小计同比增长是由于本期在一二线城市土地购置面积大幅提升所致。

多方内容印证,2017年的中南调整了战略阵地,从拓展一二线为主,转而向三四线市场下沉的方向。而如今的三四线市场早已过了狂欢的节点,稍有不慎就可能踩中市场雷点。

纵观中南的发展史,因战略调整导致业务停滞不前的亏也不是没有吃过。自2005年以来,中南走的一直是百万大盘的路子,业务多年聚焦三四线市场,而2013年以后,中南发起进军一二线的布局调整,以至于2015年业绩只有微进步。如今,中南再次转身,面临的压力也将倍增。

除了业务改革承压之外,空降兵陈凯也面临着一定的去家族化压力。此前,中南置地是一家典型的家族企业,在陈凯正式担纲起董事长后,而原中南置地董事长陈昱含则出任总裁,原总裁陈小平已退出管理团队。而陈凯的上任,也将进一步推动着“去家族化”的改革浪潮,带来一轮新的人事更替。

毛利净利均低,中南“实力”能否支撑“野心”

尽管2017年增速喜人,但对于要进入TOP10军团的中南而言,要解决的难关依然有很多。

今年年初,标普全球评级宣布,授予江苏中南建设信用评级“B”,展望稳定。标普认为,中南建设力求高增长导致财务杠杆较高,同时业务较为集中于三四线城市,从而制约了该公司的评级。由于中南建设面临大规模短期债务到期,中南建设的再融资风险高于行业平均水平。

蓝鲸地产梳理发现,2017年,中南建设的负债率为90.14%,净负债率233.33%,这个负债水平相当于又一个“小融创”。而其利息支出/(短期借款+长期借款)=9.2%,借款的高利率极大的影响了公司的盈利水平,目前行业龙头万科等公司的负债利息仅5%左右。

年报显示,中南置地的毛利率仅为15.57%,较之去年下滑2.51%,对比行业毛利率大多在25%-30%,中南置地的毛利率远低于行业水平。另据年报显示,期内公司房地产结算的38个项目中,毛利率高于30%的仅7个,低于20%的27个,为负值的4个。

“粮草”紧缺,中南置地实力能否支撑野心?

除了毛利率之外,中南置地的净利率也长期处于地位水平。2017年,中南置地净利率为1.76%,对比同等规模的房企,如泰禾2018毛利率28.55%,净利率为9.59%、阳光城2018毛利率25.78%、净利率6.72%,中南置地明显掉队。

“粮草”紧缺,中南置地实力能否支撑野心?

图注:中南置地净利率水平

在商业竞赛中,追逐规模发展是商业之本,但从长远来看,同赛道竞跑是发力赛也是拉力赛,有冲劲但也要有后劲,企业发展就像堆积木,过犹不及。对于规模房企而言,如何实现规模和效益的双赢是每一个企业都需要认真思考的问题。

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