中国的房地产泡沫为何没有破灭？

今年有两位孙冶方金融创新奖获得者，清华的朱宁和美国埃默里大学副教授、美联储亚特兰大分行研究员陈凯迹，他们都因为对中国房地产泡沫的研究成果而得奖。两位教授都在颁奖大会发表了获奖感言。

朱宁认为中国的房地产泡沫是一个刚性泡沫。他认为，在中国经济社会发展的30、40年的过程中，刚性兑付、政府的隐形担保做出了不可磨灭的巨大的贡献。但是他认为，在当下或者过去5年里面，它们也诱发了大量的道德风险，诱发了大量的不应该发生的投资和投机活动，特别是房地产类别，出现了非常极端的投资投机活动，导致资产价格出现了“泡沫”。但是，中国房地产这个刚性泡沫，尽管现在没有破灭，不过，“出来混，迟早是要还的。”但他主张用证券化的方式来化解中国房地产泡沫问题。这是否能达目标是不确定的。

美国埃默里大学副教授、美联储亚特兰大分行研究员陈凯迹则认为，从2004年以来中国的平均房价上涨以2倍于人均收入增长的速度飙升，中国的住房空置率高达22.4%，是美国的7倍。在2015年下半年的房价疯长期，在全国300个大中小型城市中，有58个城市的房价超过了10%，其中10个城市的房价超过了40%，9个超过30%，还有9个超过了20%。中国房地产泡沫更是吹得巨大。在他看到，中国房地产房价快速飚升的主要原因有三个方面。一是人口红利所带来的高资本回报率；中国经济市场的不完善和对资本外流的控制；中国土地的稀缺性，以及相关土地政策，特别是十八亿亩耕地红线。

所以，要抑制当前中国房地产市场泡沫，就得建立起严格房地产登记制度及公开透明房地产交易制度；限制炒房资金在全国跨地区的流动；建议要收取房产税；发展住房租赁市场，诱导中低收入群体和空置房拥有者进入租赁市场等。

可以说，研究房地产问题的论文及著作能够获得国内最高的金融创新奖，也意味着当前这个问题的重要性及当前中国房地产市场泡沫的严重性。对中国房地产市场泡沫，如果不采取有效的方式来防范，肯定会给中国经济带来巨大风险。

不过，由于中国房地产市场的初始条件、市场环境、统计数据来源等前提与欧美房地产市场根本不同，如果仅是用由欧美创立的现代经济学模式来研究中国的房地产市场问题，要找到问题的原因是不容易的。比如，国家统计局的房价数据，不仅所公布的房价数据不能够反映中国房地产交易中阴阳合同盛行的情况，更是无法反映地方政府对房价操纵的行为。前提假设不一样，加上所使用的数据存疑，那么以此来研究中国房地产泡沫问题及找中国房地产泡沫所导致的原因就可能是似是而非的。

其实，人口红利、市场制度不完善及土地稀缺与导致房地产泡沫有关联，但并非是重要原因。最为根本的原因就是前十几年政府对房地产市场定位不清，这就使得中国政府各职能部门根本其部门需要来出台刺激房地产发展之政策，鼓励企业、地方政府、居民过度使用现有的银行信贷体系，造成这十几年银行信贷过度扩张。可以说，这是国内房地产泡沫形成的第一根源。没有银行信贷过度扩张，国内房价是不可能这样快速飚升的。

根据2018年4月12日中国东方资产管理有限公司发布的《中国金融市场不良资产市场调查报告》数据指出，在2017年人民币贷款余额中，房地产贷款、地产开发贷款、房产开发贷款、个人购房贷款、保障性住房开发贷款等房地产类贷款占据了较大比重，第一季度至第三季度的比重分别高达55.8%、56.3%和57.2%。尽管房地产调控措施实施之后，流入房地产市场的新增贷款有所减少，但由于基数庞大，2018年房地产类贷款比重仍可能在56%以上。也就是说，这十几年来，国内银行信贷过度扩张，先是房地产开发商，空手套白狼；然后是地方政府，建立各种各样的政府融资平台；再就是国内居民过度借贷。这几年国内许多城市的房价快速飚升，无不是与居民的银行负债率全面上升有关。

其次，银行信贷过度扩张，对全国居民来说，并非是完全均等，即每一个居民都能够同样的获得银行融资。而往往与权力大小有关。这种权力不仅表现为政府之权力，政府官员之权力大小往往成了获得融资的重要条件，而且也与金融业政府垄断性权力有关。所以，银行部门职员权力大小，往往也是融资进入房地产市场的重要条件。国内银行职员拥有住房的比例估计会是最高的。

第三，在中国这种准市场化的经济体制中，它的一个重要特征就是种种要素往往会由权力来分配，而最终产品则是由市场来定价。这不仅容易让整个社会财富短期内向少数聚集，造成整个社会的财富严重分配不公，也容易让这些少数财富持有者来推高某些商品的价格。中国房地产市场价格之所以能够这样快速推高，同样与这种准市场经济有关。而中国房地产泡沫一直在吹大，当然与这种权力以不同的方式托市有关。

所以，对于当前中国房地产市场的问题，就得在“只住不炒”的市场定位下用信贷政策及税收政策坚决遏制房地产炒作，去除房地产市场的赚钱功能，就得坚决确立市场对房地产市场资源起决定性配置作用在的原则，界定政府进入房地产市场边界。这两个问题不解决或有这样的前提，中国房地产泡沫问题要解决是不可能的。

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