黄其森：决心降杠杆的背后

　　前两年，泰禾集团以“黑马”之势，在北京、上海、福建等土地市场高歌猛进。

　　今日，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森表示，从去年开始，泰禾就已经做了一些调整，前年全年拿地差不多200亿元，去年是150亿元，今年到目前为止，一块地还没有拿。泰禾会根据销售情况决定拿地的节奏。

　　黄其森说，从某种程度上说，也是希望通过这段时间，把杠杆降下来。

　　为什么泰禾要降杠杆?这引起了邦地产记者的兴趣。最近一年多，房地产市场变化很大。从宏观政策层面，决策层没有提调控，更多地是说去库存。明眼人也都看出来了，这个市场目前库存确实很大。

　　去年房地产业全国的销售数值，在7万亿~8万亿元。市场规模很大，目前没有哪个产业能够替代房地产。就像全国政协委员、著名经济学家厉以宁今天在“两会”政协分组讨论时说的：“房地产业难道不能再次起来吗?对于中国经济，房地产业的作用是不可低估的，现在应该把老百姓最为关心的房子问题解决好。”

　　黄其森表示，既要对市场有信心，但目前也要控制好开发节奏。前两年，高杠杆、高周转是基于当时形势下，把握时机、把握机遇做出的决定。目前的情况，已经发生了变化，泰禾也实时地作出了调整。

　　在黄其森决心降杠杆的背后，是中国经济进入“新常态”后，房地产普遍从过去高负债高速发展，转向更为稳健的有质量的增长。

　　从拿地开始把控风险

　　中原地产研究部统计数据显示，截至2月26日公布2014年报预告的上市房企合计70家，这70家企业表现各异，但整体看，降温趋势明显，有38家企业预告业绩比2013年出现下滑。

　　黄其森却表示，泰禾集团今年的销售目标比去年有50%的增长。

　　2014年1月10日，泰禾集团发布2013年度房地产业务销售情况简报，2013年1~12月公司累计实现销售合同金额124.44亿元，比2012年增长约100%。

　　根据克而瑞联合中国房地产测评中心发布的《2014年中国房地产企业销售TOP100排行榜》，泰禾集团以201亿元销售额排行39位。

　　黄其森说，如果不是泰禾前两年抓住了发展机遇，不可能这几年一年上一个台阶。这种增长，泰禾前两年就做好了布局。北京的土地都是前两年和去年上半年拿的。

　　他判断，新常态下，一些中小开发商会出局。这也恰恰给泰禾一些发展的时机，今年50%的增长，还是相对务实理性的，但是否保持这个增长速度，会根据每年的情况，制定合理目标。

　　黄其森认为，虽然泰禾的财务杠杆运用很充分，其实重点还有一个，就是风险的控制，前两年，市场这么好，除了福建，就是北京、上海，泰禾不到三四线城市去。对企业风险，泰禾从拿地开始就做好把控。

　　2月26日，东兴证券在上证所挂牌上市，成为羊年第一只上市券商股，截至今日收盘，涨幅超过75%。

　　黄其森说，在投资东兴证券之前，泰禾也投资了福建海峡银行，不排除以后更紧密地和金融结合，因为金融本身对房地产有帮助和促进，也可以作为一种财务投资，房地产和金融密不可分。

　　两三年内不出海

　　前两年，泰禾主要在福建和北京、上海等一线城市拿地，黄其森感觉到三四线城市的土地供应量过大，是人口净流出城市，“当时(还是)有异议的，有人认为一线城市地价高，从现在来看，(泰禾的)战略布局判断，得到了认可。”

　　黄其森也认为，目前的房地产市场，还是回归到把产品做好。目前楼市进入洗牌阶段，除了战略布局，到哪里做，做什么产品，有没有能力做，都对企业提出了更高要求。

　　如何适应经济新常态?黄其森分析，泰禾的对策是两条：一是提前布局选好发展区域，如聚焦北京、上海以及福建大本营。一线城市目前怎么看风险都是最小的，机会还是大。二是在聚焦基础上深耕，如北京目前9个项目，上海已有4个项目，形成区域竞争合力。三是做好产品线，如“泰禾院子”这类有差异化、个体化的产品。四是加大力度关注改善型产品。

　　至于泰禾的规划，黄其森表示，至少两三年内，没有出海计划。泰禾采取的是“生根布局”的战略，从企业自身条件出发，先把目前这些区域做深做透。

　　黄其森还顺便预测了一下2015年的房地产市场。随着降息、降准等政策落地，2015年肯定要比2014年好，市场会更健康，但不会暴涨，更多的是市场比较平稳。

　　对于不动产登记，黄其森认为，这不会影响房地产在国民经济中扮演的重要角色。可能一些多套房源持有者或会在短时间内将名下部分房源出手，这不会改变大的市场形势。从长远来看，不动产登记暂行条例的实施，对稳定整个房地产行业，是有利的。

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