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富力十年虎头变虎尾:成也李思廉“败”也李思廉

发布时间:2017-08-29 13:33  来源:汇视网   编辑:樊华

富力十年虎头变虎尾:成也李思廉“败”也李思廉

虽然富力地产制定了雄心勃勃的海外市场拓展计划,不过,由于宏观大环境变化,富力地产此时加速投资海外的风险不言而喻。

8月22日,富力地产发布2017年度中期业绩公告,董事长李思廉一身正装出现在了公众面前,相较于一个月前以“黑马”之姿杀入万达、融创世纪交易的现场,主场作战的李思廉显得颇为放松。

半年营业收入204.1亿元,净利润为24.8亿元,销售金额达388.1亿元,同比增长30%。富力地产交出了一份不错的期中答卷。

心情大好的李思廉给予投资者及媒体充分的耐心,以至于发布会结束后,他仍坐在主席台,笑着回答每一个抛至而来的问题……

然而,就在富力业绩发布的当天,同为“华南五虎”成员的碧桂园也亮出了成绩单。当富力仍在苦苦冲击千亿大关的时候,碧桂园已将全年销售目标上调至5000亿元。

被挤出第一梯队,李思廉虽然“心情大好”,可现实的情况是,富力已经失去了和昔日兄弟们平起平坐的资本。

业务板块发展不均

报告显示,截至2017年6月底,富力地产总营业额为204.1亿元,同比减少8.8%。所有者应占净利24.03亿元,同比增加8%。

富力地产表示,2017年前六个月达成的协议销售为388.1亿元,超出原定预期。公司提升全年协议销售目标至800亿元。期内,集团毛利率达38.7%,较2016年上半年的27.1%及2016年全年的29.8%有所回升。公司预期,集团毛利率的增长趋势将于2017年的余下销售及盈利方面持续。

富力地产现有业务包括物业发展、物业投资、酒店运营和其他业务(包括建筑服务和足球队)四个板块。根据业绩来看,物业发展依然占据主力,且对富力的业绩产生直接影响。因为物业发展业务收入182.35亿元,同比减少11.03%,导致富力地产整体收入下滑。

物业投资部分,在未有新增开业项目的情况下,富力上半年租金收入仍主要来源于Viva北京富力广场、广州富力海珠城、成都富力广场等项目,业务收入4.48亿元,虽同比增长13.08%,但净利润下降了14.2%至5.95亿元。

富力的酒店运营从2014年起,一直处于亏损状态,即便今年业务收入7.51亿元,同比增长13.08%,依然未能实现盈利。

不管富力如何偏爱商业地产,住宅地产为其贡献了近九成营业额是不争的事实,而商业地产部分的成绩似乎未能与其青睐成正比。

对此,同策咨询研究中心总监张宏伟向《国际金融报》记者坦言,住宅地产周期短,现金流短平快,而商业地产的开发运营则更多是长期现金流,因此在前期还是需要住宅地产的反哺,以支撑其项目投入和培育。

“烟囱”下的单薄身影

这样的业绩报告,如果出自一般房企或许成绩尚可,但之于富力地产,似乎有些“差强人意”。

这是广州“每一根烟囱倒下,背后都有一份功劳”的富力;

这是力压恒大、碧桂园,位列地产界“华南五虎”之首的富力;

这是公然叫板王石,欲与万科试比高的富力;

曾经的“小弟”恒大早已突飞猛进雄居中国地产界三甲之列,5倍多的销量差距让富力只能远望其项背。即便是晚于富力近10年成立的融创中国,其相关负责人此前在接受《国际金融报》记者采访时也表示,今年冲击3000亿元在望,而富力刚刚将全年目标调至800亿元。

或许,中国地产行业的“黄金十年”里,富力真的错过了,只在南方多雨的“烟囱”下,留下单薄的身影。

中原地产首席分析师张大伟在接受《国际金融报》记者采访时表示,富力处在转型周期中,短期看其目前的举措的确和市场特点不符合。未来论对错还得看市场是否会快速进入存量时代。

“执拗”商业地产

一名富力员工向《国际金融报》记者表示,这个问题他面试时问过HR,HR坦言对商业地产的青睐使得富力错过了前几年扩大规模的最好机遇。

纵观富力地产的发展史,可谓成也李思廉,“败”也李思廉。

当年成为五虎之首,靠的是李思廉对市场机会的敏锐把握,现在富力地产与兄弟们差距日远,也是因李思廉在十年黄金期的岔道“执拗”所致。

香港中文大学数学系毕业的李思廉,对于数字异常敏感。在李思廉的经营哲学中,“利润是最直接的数字,只有数字上算赢了,才能步步为‘赢’”。

富力的发迹得益于广州的旧厂改造,1994年,广州市政府鼓励一些污染企业搬离市区。这是同行都不愿啃的硬骨头,富力却抢着来接手。广州荔湾区嘉邦化工厂的一块地皮成了富力地产的第一个项目——富力新居,正是凭借这一项目富力打响了在地产界的第一枪。

随后,十几家工厂选择与富力合作,富力成了名副其实的“改造大王”,当时业内流传的一句“每一根烟囱倒下,背后都有一份功劳”正是其真实写照。

1999年,成立刚满5年的富力成了广州市民企纳税冠军,跻身广州房地产综合实力第一。2001年,富力地产建设的大型旧厂改造项目,总面积超过250万平方米。

富力旧厂改造尝到甜头后,这一模式被更多同行开始模仿,羊城的竞争变得日趋激烈。嗅出这一变化的李思廉,思量再三,决定转型,李思廉的转型规划主要是两点:走出广州,布局全国和进军商业地产领域。

2002年,李思廉携数位富力核心员工北上,以31.6亿的天价一举拿下北京广渠门120万平方米的土地,引得众多京城房企大佬面面相觑,纷纷打听这家南方来的公司什么来头。

不同于李思廉的看好,对于商业地产,万科创始人王石始终持消极态度,两人观点上的差异,终于在2004年的地产博鳌论坛上迎来了正面交锋。

王石在会上直言,商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持。他甚至堵死了商业地产的两条道路,如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力,则必死无疑;如果搞出售型商业地产,则会遇到经营管理上的致命麻烦。

彼时,进军北京旗开得胜,商业地产快速扩张的富力,已经有了叫板万科之心。按照李思廉的规划,富力2002年销售额20亿,2003年43亿,如此2006年便可达到100亿。到时,商用物业也投入使用产生效益,加上上市,假以时日,富力应该有机会问鼎。

王石言毕,李思廉接话:“你放心,我们一定会做得很好。”一向温和的他此刻言语中充斥着火药味。李思廉认为,商业地产并不像王石说的那般可怕,模式也并非一种,富力目前就在大力开发商业地产项目,并愿意在两年之后再与王石探讨这个问题。

两次受挫元气大伤

同年,富力便马力全开,在广州拿下了包括富力中心地块在内的八个地块,并在广州的CBD地区珠江新城规划建设了两家超五星级酒店。

随后,富力南征北战,攻城略地,布局全国上马项目,北京、上海、天津、西安、成都、重庆等纷纷出现它的身影。

2005年富力赴港上市,成为在港股募资最多的国内民企,风头一时无俩。

2007年,富力更是疯狂拿地,耗资近70亿拿地1030万平方米,当年以161亿元销售额屈居万科、绿地和中海之后,位列房企第四。

然而,伴随着快速扩张,富力产生了一系列的后遗症。2008年之前,当房地产同行纷纷专注于住宅地产开发时,富力大跃进般地发展商业地产。由于过多拿地和押宝商用物业,导致富力资金链危机频频,净负债率大幅上升。

上市之初净负债率仅20%出头的富力,2006年攀升至71.5%,2007更是高达139.5%,2008年富力的资金缺口进一步扩大,其年报显示需偿还的银行贷款和建筑工程等流动负债207亿元,而可用于偿还的现金等速动资产仅76亿元,短期债务资金缺口高达131亿元。

让富力更为头疼的是,项目端也出现了问题。西南边的“熊猫城”首先折戟,这个富力斥资18亿接手的“西部第一坑”,在投入超过60亿元的建设费后,依然没有摆脱烂尾楼的形象,招商困难,进展缓慢。

2008年金融危机的到来让中国的地产行业经历了巨大调整。住宅地产与商业地产双边发力的富力遭受到两面夹击,前期高杠杆的运营使其资金链几乎断裂。

李思廉坦言:“2008年对全国房地产发展商而言是困难的一年,而富力2008年度之业绩亦反映过去一年经济波动加剧。”

这一年可谓富力地产的分水岭,2008年之后,撑过危机的富力,付出了“江湖大哥”地位的代价。随后,恒大、碧桂园遥遥领先,“华南五虎”分化愈加明显。

喘息四年,富力遭遇中国楼市调控——经过2013年的大规模拿地进入了多个被称为房企滑铁卢般的二三线城市,以至于大量新进入城市的销售额皆表现乏力。由于进驻时机不对,富力在上海布局失利,导致华东市场拓展受挫,眼睁睁看着其他房企在华东“这块肥肉”中大肆分食,从而失去这一市场“第一梯队”的段位。

两次打击,富力元气大伤。相较于昔日兄弟们的爆发式增长,它后劲乏力、踯躅而行。

一往情深酒店业务

“倍受伤”的李思廉忙着为富力寻觅新出路:迅猛扩张酒店业务,同时积极寻求海外市场机会,接连的两次“临门一脚”(临时加入融创万达世纪交易,并购伦敦九榆树广场地块),除了帮富力地产刷足了存在感,也预示了其未来发展的两大主要方向。

对于酒店业务,富力地产可谓一往情深。2008年便开始起步,截至2016年,含合资项目在内,富力旗下已落成、营运或开业筹备中的酒店数量已达33家,散布在香港、纽约等各大城市。7月拿下万达的77家酒店业务后,富力旗下酒店数量已达百家,将跃升成为世界最大的五星级酒店业主。

公开资料显示,自2012年至2016年,富力酒店业务亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。从2014年开始,该业务的毛利率逐年下滑,从29.41%、26.9%到19.79%。

在2017年中期业绩公告中,富力地产当期的酒店营运业务收入上升13.08%至7.51亿元,净利润同比减亏0.25亿元,净利率上升5.24个百分点至-11.85%。上述财务数据表明,公司的酒店营运业务略有好转,但仍未能实现盈利。

华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱在接受《国际金融报》记者采访时表示,酒店的黄金收获期是开业后6年至20年,通常开业初期财务亏损是正常的。

那么酒店业务运营并不乐观,且一直处于亏损中的富力地产,为何要收购77家万达酒店?且199亿元对于市值规模和营业规模均不过500多亿的富力地产而言,并不是小数目。

那么,富力收购万达酒店是否为了曲线上市,重返A股呢?

赵焕焱向《国际金融报》记者表示,不排除富力地产未来分拆上市,不过目前还不具体条件,这些从万达收购而来的酒店并非富力自己的品牌。

张宏伟认为,当商业地产被培育成熟时,会产生稳定、可持续性的现金流,使得企业运营更加健康稳定。

投资海外风险大

今年3月的业绩会上,提及富力在海外的销售金额,李思廉用“九牛一毛”加以形容。显然,他并不满足于这个现状。

随后半年间,富力连下三城,布局英伦。

2017年3月22日,富力以6000万英镑的总价,收购了位于南伦敦克罗伊登的雀巢总部大楼地块和其附近的地块,这是富力在英国开发的首个住宅公寓项目。之后富力将进行投资开发,建造1000套住宅公寓,项目总价值约为5亿英镑。

仅仅半个月后,4月5日,富力再度斥资1.58亿英镑,从英国地产上市公司CLSHoldings拿下了位于伦敦一区,占地3.4英亩约1.38万平方米的Vauxhall Square地块。

8月21日,富力和中渝置地联手收购了九榆树广场地块,总交易为4.7亿英镑,此地块占地10.2英亩约4万平方米,紧挨着万达第一个项目伦敦One。

这次项目交易完成之后,富力地产在九榆树地区持有的地块面积,达到13.6英亩。

对于投资海外地产,李思廉表示,主要是由于合理的土地价格、合适的利润率以及相较于国内较低的投资风险。

早在四年前富力便着手加码海外业务,2013年底斥资85亿元布局马来西亚后,又在澳大利亚先后收购了5个项目。

在严跃进看来,富力布局海外或带有一定的企业管理层偏好,此类海外项目从品牌打造方面看是具有积极作用的,当然后续关键是要合理回避各类政策管制。

张大伟则认为,富力的海外布局主要还是在监管收紧之前。整体看,对于房企来说,布局海外并不一定比国内收益高,更多是从企业发展战略,分散投资风险考虑。

这点和张宏伟不谋而合,其直言,拓展海外市场是为其寻求长远的发展,毕竟海外的一些核心城市确实存在优质项目。

记者就相关问题向富力求证,其公关部门工作人员表示,不接受采访,一切以公告为主。

有业内人士表示,虽然富力地产制定了雄心勃勃的海外市场拓展计划,不过,由于宏观大环境变化,富力地产此时加速投资海外的风险不言而喻。

富力十年虎头变虎尾:成也李思廉“败”也李思廉
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