云库汇：房产后开发时代之REITs交易结构探索与应收账款相关政策梳理

最新的统计数据显示，截至2017年6月30日，累计有109家机构810只资产支持专项计划在协会完成备案审核，总发行规模达到1.02万亿元。随着人民币国际化进程加快，利率市场化改革不断深化，资产证券化市场环境不断优化。监管层响应国务院简政放权政策以来，市场环境利好，我国资产证券化市场快速发展，同时，产品设计的资产类型呈多元化趋势，发行利率总体下行，市场流动性逐步提升。

而在不断发展中的资产证券化市场上，中国版REITs产品备受瞩目。近期，国务院发展研究中心REITs课题组组长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示，ldquo;REITs的启动已经水到渠成，根据监管部门设想，将在十九大前做好准备，争取让REITs在中国早日落地。rdquo;REITs产品在风口下若能落地实现中国化，既能实现资产变现，也能解决地方债的问题。目前来看，政策助力下，REITs产品已展现比较突出的优势。

同时，ABS领域中应收账款资产证券化也值得关注。从京东白条到票房收入，多项应收账款均可通过证券化手段实现转化盘活、加强资产流动性。应收账款资产证券化中存在的应收账款质押问题，涉及到诸如物权法等法律条文，而质押登记办法和质押登记效力亦是发行焦点。

主办方云库汇是中国领先企业资产证券化专业服务商，公司运用领先的金融技术和信息技术，以企业资产证券化为业务运营的核心工具和理念，在信息穿透、资产包管理、模型研发、信息披露等方面推动企业资产证券化业务的互联网模式，搭建企业资产证券化底层资产与资金对接的云数据平台。

分享会的第一阶段，张琦女士发表以ldquo;REITs交易结构设计及实例分析rdquo;为主题的讲话。张琦女士在分享的开始以ldquo;为什么选择REITsrdquo;为切入点，简明扼要的介绍了我国物业市场的变革、商业地产组织结构现阶段的新思路以及REITs的概述和用途以及必要性，张琦女士强调ldquo;REITs是联结房地产市场与证券市场的重要新兴金融工具。rdquo;

之后张琦女士着重讲解了REITs的交易结构设计要点，并延伸出了由REITs引起的变种交易结构，如UPREITs和DWONREITs。在交易结构分析中，张琦女士围绕交易重要参与者、分红与借贷政策，收益与费用、税收与法律考量以及风险等方面进行了分析与讨论。在重要参与角色中，她表示现在市场中已经开始出现独立第三方资产服务机构的身影，而这个角色的存在与否对于REITs产品能否更合理的展开并降低资产管理中存在的风险问题起到举足轻重的作用。

分享会的第二阶段，万商天勤律师事务所合伙人张志晓律师从应收账款角度出发，发表了主题为ldquo;应收账款资产证券化要点及案例rdquo;的分享，从法律角度阐述了应收账款的概念和外延，同时围绕《合同法》与《物权法》对应收账款的质押进行了较为全面的剖析，张志晓律师表示：质押登记的效力，及于债权人(第一债务人)却对债务人(次债务人)无效。

在主题的后半部分，张志晓律师针对租赁应收账款、京东白条、建筑公司应收账款以及医药公司应收账款四个方向与参会人展开了踊跃的探讨。

张志晓律师强调：ldquo;管理人应当在尽职调查过程中详细了解提供公共产品或公共服务企业的历史现金流情况，约定明确的现金流返还账户，同时应当对现金流返还账户获得完整、充分的控制权限。rdquo;

在分享主题结束后的讨论环节中，专业人士也表达了，在后续的存续期管理中，引入第三方专业资产服务机构能够有效的提升基础资产管理效率，并提高信息披露能力的观点。

本次分享会意在向在场嘉宾与社会各界传达房地产后开发时代资产证券化产品的交易结构和政策细则。我们邀请专业人士对REITs和应收账款ABS产品等进行深入分析，为地产业人士及资产证券化从业人员提供发展思路，用金融手段助力地产经济发展。

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