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广州中心城区的土地之争

发布时间:2017-07-07 11:51  来源:中国网   编辑:许一诺  阅读量:8516   

在6月29日的广东国投破产财产处置项目拍卖会上,万科以551亿元的总价拿下广信,而广信“资产包”里最引人注目的部分,就是广州老城区7大未开发的地块。

作为一线城市,广州中心城区的土地有限且供应紧张,房企要依靠土地储备来加强未来在广州楼市的布局,不得不以近郊为主,中心城区拿地多以参与旧城改造的方式获取。因此,万科此次551亿重金拿下广信“资产包”背后,折射出龙头房企对寸土寸金的广州中心城区土地的渴望之态。对此,广州万科表示,期待与各方携手,在省市区各级政府的关心和指导下,依托自身专业能力,依法依规解决广信资产包中的历史遗留难题,彻底消除多年来盘踞在广州城市发展中的顽疾,提供更加优美的环境和更加完善的配套服务,共筑广州。

广信“资产包”价值再激活

6月29日上午,受广东国际信托投资公司(下称“广东国投”)破产清算组委托,广东国投破产财产整体处置项目在广东省产权交易集团旗下的南方联合产权交易中心正式拍卖。经过多轮现场竞价,万科以551亿元竞得该项目。

这标志着历时近20年的我国首宗非银行金融机构破产案进入圆满收官阶段,也是万科坚定看好广州发展前景,发力中心城区的一次“大手笔”运作。

据了解,该标整体挂牌价近447亿元。

1988年,原芳村区政府为筹措修筑花地大道的建设资金6000万元,将花地大道两侧1.07平方公里约1500亩商品住宅用地,以6000万元底价附加无偿投资建设该住宅区内市政、公共服务设施为条件招标出让,后为广信房产以2.808亿元中标竞得。开创了广州市土地出让“招拍挂”的先河。

1999年,广信房产的母公司广东国投破产。受其影响,广信房产终止了一切合作开发项目。此后数年,广东国投在破产清算过程中虽然处理了部分资产,但广信房产公司的大部分资产一直被封存至今。

此次拍卖会上的广信“资产包”,包含了广州中心城区7大未开发的地块,可谓“寸土寸金”。包括:花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路烂尾楼等。

多年来,这些地块由于历史原因,有的烂尾闲置,有的低效使用,既影响市容市貌,又降低了城市的土地利用率,成为广州发展的“老大难”问题。如何有效盘活低效和闲置资产,为城市增添活力,提高效率也成了摆在广州城市管理者面前的一道难题。

地块增值近200倍

在这场拍卖会上,广信房产花地湾地块过千亩的土地最受关注,当年折合楼面地价仅为218元/平方米,如今增值近200倍,例如:荔湾区芳村花地湾地块。

1998年,广信房产以2.808亿元竞得花地大道两侧1500亩商品住宅用地,楼面地价仅为218元/平。如今,芳村板块一手楼盘的主流售价已经踏上4万元/平方米的关口,部分单位售价接近5万元/平方米或以上。

按照规划,花地湾将以花地大道为中心开发高层商贸区,周边布局多层和低层的居民住宅,同时配套公园、医院、中小学和体育场等,为芳村新中心城区,建筑面积达150万平方米,居住人口达5万-8万,并计划10年内完成。万科方面也明确表示,未来花地湾地块将作为住宅用途。

业内人士表示,花地湾地块项目位置极佳,既在老城区,又临近珠江,而且没有污染问题,所以未来前景可能比广钢新城更好,项目应该会打造中高端刚需项目。万科获得如此大项目,稳定了其在广州的市场地位,未来多年都不太愁缺货的问题,强者恒强在房地产业内将更加突出。

为何“大手笔”拿下广信“资产包”?广州万科表示,非常看好广州的未来发展前景,对其中心城区的持续优化提升有足够信心。作为深耕广州十多年的城市配套服务商,目前万科在广州已有近50个楼盘,为20多万羊城市民提供高品质住宅。

万科近年来在广州着力转变土地开发模式,大力推进了黄埔区文冲村、白云区田心村、恩宁路微改造等多个城市更新项目。万科表示,此次接手广信“资产包”,将进一步发挥自身专业优势,为广州城市更新打造新的作品和范本。万科也期待与各方携手,在省市政府的关心和指导下,依托自身专业能力,依法依规解决广信资产包中的历史遗留难题,彻底消除多年来盘踞在广州城市发展中的顽疾,为广大市民提供更加优美的环境和更加完善的配套服务,与城市共生,共筑广州。

中心城区土地之争

根据广州中原研究发展部提供的数据,从各区土地供求情况来看,2017年上半年主要的“供地大区”有白云、黄埔、番禺和增城,4区累计贡献102.1万平方米商住商服用地,然而,越秀、荔湾两区在今年上半年商住商服用地都是零供应,此外,中心城区的天河供地量也极低,海珠略好一些。

“粥”少,“僧”却多。在上半年成功出让的16宗宅地中,千亿级房企的出现频次为7次,占44%,为近4年最大值。广州中原研究发展部认为,这一现象说明越来越多有实力的房企瞄准广州市场,而另一方面随着拿地成本提高,价格门槛本身已将部分实力较弱的房企拒之门外,这意味着未来房地产开发将往更专业的方向发展,对于买家而言选择有实力的房企对于其购置更加具有保障。

拿地成本日渐高企,每一场靓地的土拍,都要血拼到底,竞配建,竞自持等土拍新动作频频,为了在一线城市拿地,房企不惜重金。即便如此,要想获得中心城区的土地,难度也是与日俱增。除了旧改项目,广州中心城区鲜有土地放出。此次万科通过拿下广信,一举夺得7块中心城区土地,付出551亿元的代价,相当于其时万科A股价市值近四分之一。从拿地到项目推出,通常需要3年左右时间,换而言之,万科为未来3-5年甚至更长时间内在广州市场的竞争重金投入。

拿下广信“资产包”,万科在公告中直言,“该等物业预期将开发为住宅物业、商用物业、酒店及办公楼。考虑到该等物业的位置及该项目的潜在价值,董事会认为此为公司扩充其于广州土地储备的宝贵机会,并对公司及股东整体有利”。也就是说,扩充在广州土地储备是其参与这场拍卖的重要目的之一,更不用说,这7大地块基本处于越秀和荔湾等中心城区,价值非同寻常。

截至2016年,万科在全国的土地储备有八成位于一二线城市。具体到今年上半年,万科一反近年“低调”作风,以大比例自持的方式拿下广州白云鱼苗场、长岭居2宗宅地,在土拍启用“竞自持”模式后,该房企先后拿下北京、佛山平洲、广州等多宗地块,业内认为,其未来运营方向和发展战略值得持续观察。

南方日报记者 许蕾

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